Et si on vendait les « bijoux de famille » ?

Nous allons nous intéresser à un projet en cours a Lyon : la reconversion de l’Hôtel Dieu.

La stratégie des collectivités lyonnaises sur ce projet est novatrice, puisque d’inspiration très libérale. Elle décide de se défaire de la propriété de biens publics, de les privatiser, en en transférant la propriété à un investisseur chargé de les valoriser. Elle se défait dans le même temps de sa maîtrise d’ouvrage dans la conduite de ces opérations d’aménagement et ne conserve qu’un rôle d’orientation et de pilotage en amont. Ce choix en termes de mode de gestion se répercute, on le verra, sur les orientations adoptées en matière de politique urbaine, et pas toujours de manière positive.

A titre d’exemple, on peut citer l’expérience ratée conduite par la ville de Lyon il y a quelques années dans le quartier Grôlée. Le 24 décembre 2004 Gérard Collomb signait la vente de 10 immeubles, au fond de pension américain Cargill pour un montant de 87 millions d’euros. « Nous avons utilisé cet argent pour financer les remises à niveau des écoles et locaux gérés par la ville sans endetter les Lyonnais », se justifie le maire de Lyon. Un an plus tard, en 2005, Cargill revend les seuls rez-de-chaussée pour la somme de 98,873 millions d’euros à la SA Les Docks Lyonnais. La collectivité a donc vendu des biens publics à un prix largement sous évalué. Mais les déconvenues ne sont pas terminées. La SA Les Docks Lyonnais choisit de ne pas renouveler les baux des petits commerces car elle veut faire de Grolée un quartier de luxe à l’image de l’avenue Montaigne. La société réhabilite les locaux puis lance le 2 juillet 2009 la commercialisation 50 rez-de-chaussée (19 000 m²), en pleine crise financière. Aucune transaction n’est réalisée et les locaux restent désespérément vides, notamment à cause du prix des loyers et du m2 (2 000 €) qui sont très élevés. Aujourd’hui, seules deux enseignes se sont installées, et Grôlée ressemble de plus en plus à un quartier « fantôme ». Cet exemple démontre les limites d’une politique d’aménagement qui prend le parti d’une dévolution complète au secteur privé à la fois de la maîtrise d’ouvrage des projets et de la propriété des biens. Elle démontre également qu’il est difficile de développer de nouveaux axes commerciaux, et qui plus est sur un segment luxe à Lyon.

La reconversion de l’Hôtel Dieu
Le bâtiment de l’Hôtel Dieu est l’un des plus grands bâtiments de la presqu’île (62 000 m2). Il était jusqu’en octobre 2010 un centre hospitalier et universitaire dépendant des Hospices Civils de Lyon. Dès 2007, afin de récupérer le bâtiment, les services de santé puis les services supports ont progressivement été basculés vers les autres hôpitaux lyonnais. L’Hôtel Dieu a été finalement désaffecté en 2010 en vue de la reconversion.
De multiples raisons ont été avancées pour justifier le projet de reconversion. Il a tout d’abord été avancé que l’ancienneté du bâtiment posait des problèmes en termes d’hygiène et de salubrité publique. Il apparaît toutefois que ce sont surtout des considérations financières qui ont accéléré le choix d’engager la désaffection et la reconversion du site. En effet l’Hôtel-Dieu coûte cher aux HCL, qui rencontrent des difficultés financières (déficit de 87 millions d’euros). Les HCL sont donc contraints par l’Agence Régionale d’Hospitalisation (ARH) à un retour à l’équilibre en 2013. Le maintien de l’Hôtel-Dieu, coûteux, est donc une question d’arbitrage budgétaire.
La municipalité a engagé les réflexions sur l’avenir de l’Hôtel Dieu bien avant sa désaffection. Un comité de pilotage, composé de personnalités de la Ville et du Grand Lyon et de membres des HCL, est chargé de définir les grandes lignes du projet de reconversion. Ce comité a défini quatre objectifs principaux : ouvrir le bâtiment aux Lyonnais, valoriser l’aspect patrimonial, assurer l’intégration dans le tissu urbain de la Presqu’Ile, et enfin inscrire le projet dans la volonté de rayonnement de l’agglomération. Le 25 septembre 2009, Gérard Collomb présente le projet de reconversion du site. Il doit permettre l’accueil d’un hôtel de classe internationale (4 ou 5 étoiles), des services associés et l’installation d’activités commerciales et tertiaires. En résumé, le projet est d’utiliser l’aspect patrimonial du site comme base pour un projet immobilier très haut de gamme.
La Ville de Lyon pose toutefois trois contraintes à la reconversion du site. Tout d’abord, elle doit se faire sans apport d’argent public. En effet, le coût global de la rénovation est estimé à 120 millions d’euros. Et selon Gérard Collomb : « Ni les HCL, ni la Ville, ni le Grand Lyon ne sont en mesure de s’offrir aujourd’hui cette opération ». La programmation sans argent public impose l’objectif de trouver un repreneur de prestige. Le choix d’un opérateur unique est aussi l’une des conditions du projet, qui ne sera donc pas morcelé entre différents gestionnaires, pour éviter une opération de vente à la découpe comme dans le quartier Grolée. Et enfin, les HCL doivent garder la propriété de l’ouvrage. Le montage retenu est donc le suivant : les terrains et ouvrages seront cédés dans le cadre d’un bail emphytéotique au repreneur qui sera titulaire d’un bail à construction. Ce montage permet aux HCL de rester les propriétaires du sol, et de voir les droits réels sur le bâtiment revenir au terme du bail.
Un appel à projets est lancé à la fin de l’année 2009. Sur une quarantaine de candidats, seules 5 équipes sont retenues en janvier 2010. C’est Eiffage qui est finalement retenue en décembre 2010. Plusieurs raisons à cela : le projet respecte le patrimoine et maintient dans les lieux le musée des HCL.
Le bail à construction, d’une durée de 94 ans, est signé courant 2011. Les travaux doivent s’achever en 2016, pour un montant d’environ 150 millions d’euros et permettront la réalisation de l’hôtel Intercontinental (21 000 m2), de commerces dédiés à la maison et à l’habillement (13 000 m2), de bureaux (15 000 m2), d’un centre de conventions (3 000 m2) et du musée de la Santé (4 000 m2).

En guise de bilan, on peut mettre en avant deux points caractérisant la logique partenariale adoptée pour le projet de reconversion de l’Hôtel Dieu :
-La volonté politique affichée de ne pas soutenir cette reconversion. Le Grand Lyon a été clair sur ce point : la collectivité ne versera pas un sou pour la reconversion du site. Cette volonté politique a plusieurs conséquences, et notamment que la réalisation du musée de la Santé et du Pôle Régional de Promotion de la Sante (PRPS), dont les emplacements sont prévus sur les plans, est mise en danger à cause d’un souci de financement. La ville de Lyon ne souhaite par participer, reste donc aux HCL de trouver les fonds nécessaires.
-La privatisation du domaine public. La collectivité a ici décidé de se défaire de son rôle de maîtrise d’ouvrage au profit d’Eiffage. Une fois signé, le bail à construction confèrera une quasi-propriété au groupe Eiffage, limitant considérablement tout droit de regard sur l’utilisation et l’aménagement futurs du site. Par exemple, dans le bail à construction les surfaces commerciales ne sont pas arrêtées, la collectivité ne pourra donc pas encadrer le nombre de m2 commerciaux. La durée du bail, particulièrement longue, permet en outre d’indiquer qu’une très grande liberté est laissée à Eiffage dans ses choix de rentabilisation du site.
On voit qu’ici, l’objectif n’est pas de rénover un bâtiment public et de développer de nouveaux services publics, mais bien de s’en défaire au profit d’un partenaire privé à des fins de développement économique et dans un souci de gestion économe des deniers.

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