Quatre questions sur le Projet Urbain Partenarial (PUP)

Qu’est-ce que le PUP ?

Le Projet Urbain Partenariat (PUP) est un nouveau montage dans la galaxie de l’urbanisme opérationnel. Il a été instauré par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la jutte contre l’exclusion. Le PUP permet de faire préfinancer la construction d’équipements publics par des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs. Une convention fixant le programme des investissements à réaliser pour les besoins de l’opération d’aménagement et stipulant les conditions financières de prise en charge de ces investissements sera signée entre la commune ou l’EPCI avec les propriétaires des terrains, les aménageurs et les constructeurs.

Que permettaient les outils existants ?

L’objectif du PUP est de renforcer les inverventions publiques dans le cadre d’opérations d’aménagement d’initiative privée.

Dans cette perspective, les outils permettent de financer des équipements publics dans le cadre d’opérations d’aménagement n’offraient pas de solutions quant aux initiatives intégralement privées.

Le premier outil, le plus connu et le plus utilisé, est la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC). Le lancement d’un ZAC est une initiative publique qui consiste a confié à un aménageur l’aménagement et l’équipement de terrains que la commune a acquis en vue de les céder à des promoteurs immobiliers ou de les insérer dans son domaine public. L’initiative d’aménagement est principalement publique puisque les opérations sont encadrés par plusieurs qui délimitent les constructions, les équipements et les participations financières.

La ZAC est donc fondée sur une maîtrise foncière et une conduite d’opérations essentiellement publique même si la réalisation des constructions est privée. Sa mise en oeuvre est très rigide même si elle permet de mettre à la charge de l’aménageur la prise en charge financière des équipements publics nécessaires aux besoins des habitants.

Le second outil, qui a été maintenu à l’initiative du Sénat, est le Programme d’Aménagement d’Ensemble (PAE). Le PAE permet par à une commune ou un EPCI de définir un périmètre nécessitant l’installation d’équipements publics au vu des besoins des futurs habitants et usages et mettre partiellement à la charge des constructeurs le coût financer de ces installations. Il s’agit d’une initiative entièrement publique puisque la mise en place d’un PAE suppose une décision règlementaire de la commune ou de l’EPCI. Le PAE a trois limites posées par la jurisprudence administrative  :

– La délibération fixe entièrement le programme de réalisation et le financement, il ne peut être décidé dans le cadre d’une opération restreinte ;

– Si la collectivité ne parvient à réaliser les équipements publics à temps, elle devra reverser les participations des personnes assujetties ;

– La collectivité devra préfinancer l’installation des équipements publics.

Ces deux montages présentent donc des insécurités juridiques, des rigidités et des contraintes financières qui ne permettent pas un financement souple et efficace d’équipements publics dans le cadre d’opérations d’aménagement d’initiative privée.

Qu’offre donc le PUP par rapport à ces montages ?

Le PUP est une vraie bouffée d’air frais dans la galaxie des montages juridico-financiers de l’aménagement urbain !

Il va permettre à un privé, propriétaire foncier ou constructeur, nécessitant des équipements publics de contracter avec la personne publique une programme d’installation de ces équipements tout en les finançant. Si la personne publique avait voulu les réaliser elle-même, elle aurait peut être eu des difficultés financières avec les seules ressources que lui donne la TLE (Taxe locale d’équipement). Enfin, la collectivité bénéficiera de la souplesse du montage contractuel et pourra échelonner les participations financières.

Quelles conditions de mise en oeuvre du PUP ?

Attention il y a des contraintes ! Les collectivités qui n’ont pas de documents d’urbanisme ne pourront pas signer de PUP. Il n’est possible de signer des PUP que pour les zones A et AU du PLU. Par ailleurs, les équipements financés doivent impérativement répondre à un besoin réel des futurs habitants et usagers. Enfin, ces équipements ne doivent pas concerner les équipements propres mentionnés à l’article 332-15 du Code de l’urbanisme.

Le modèle contractuel est assez simple. Il faudra définir le périmètre des opérations, la liste et le coût des équipements à réaliser, le montant et les formes de la participation privée, les délais de paiement et enfin la durée d’exonération de la TLE.

Le PUP permet de faire financer par des personnes privées des équipements publics rendus nécessaires par des opérations d’aménagement ou de construction ponctuelles. Il est donc nécessaire qu’il y ait un lien direct entre la réalisation des équipements et l’opération d’maénagement. Le montant de la participation dépendra de l’usage de l’équipement public retiré des usagers et futurs habitants. Ce montant fait l’objet d’une négociation entre la personne publique et la personne privée.

Le PUP est un outil de financement, il n’exclu donc absolument pas l’utilisation d’un autre montage. Toutefois, un équipement public financé par le POP ne peut donne lieu à une autre participation spécifique à cet équipement (principe de non-cumul). Il ne peut donc y avoir cumul de la participation PUP avec une participation PAE ou une participation ZAC.

Au final, un outil intéressant qui donne de l’air aux procédures d’urbanisme si lourdes et si rigides dans leurs mises en oeuvre.

2 réponses à “Quatre questions sur le Projet Urbain Partenarial (PUP)

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